Как выбрать идеальный земельный участок для строительства усадебного дома или дачи
Дата: 03.03.2017
Собственный земельный участок с домом — мечта многих из нас. Если вы решились на приобретение земельного участка для строительства, то необходимо провести предварительный анализ будущего приобретения, что бы потом не было мучительно больно за непродуманное решение. Рассмотрим несколько этапов такого анализа.
1. Юридические и земельные вопросы
Для начала изучите юридические и земельные аспекты вашего вопроса. Помните, что на территории постсоветского пространства земельный участок может быть выдан для усадебной застройки (ИЖС –индивидуальное жилищное строительство), садово-дачной застройки, а также участки для ведения садоводства и огородничества без права застройки.
Если вы планируете жить в вашем будущем доме круглый год, то выбирайте участок для строительства усадебного дома (данная информация по функциональному назначению земли содержится в кадастровых планах, картах). Участки садово-дачной застройки относятся к рекреационным территориям и не предполагают круглогодичного проживания.
В наше время визуально вы не сможете отличить дачный дом от усадебного. В советские времена строительство дач строго регламентировалось, и они скорее напоминали домики на «куриных ножках».
На фото пример дачи на ножках на затопляемых в прошлом территориях.
Дачи, которые в своих объемах выходили за рамки разрешенных размеров, могли быть беспощадно снесены. В наше время в районе садовых товариществ вы можете увидеть дома, которые скорее похожи на дворцы, и владельцы этих особняков живут там круглый год.
На этом фото дом расположен в том же районе дачной застройки, что и дача на первом фото.
Чем же отличаются районы усадебной и дачной застройки? В градостроительном плане очень многим. Усадебная застройка относится к жилым районам и предполагает обеспеченность всеми необходимыми объектами обслуживания (детские садики, школы, аптеки, магазины) а также инженерно-транспортной инфраструктурой (улицы с установленными красными линиями, все инженерные сети). В садовых товариществах садики и школы не предполагаются, из инженерных сетей вы можете рассчитывать только на электричество и возможно газ.
2. Оценка места расположения земельного участка
Перед выездом на местность оцените расположения земельного участка, вооружившись доступными материалами в интернете. Это могут быть всевозможные онлайн-карты, спутниковые снимки (Google карты, Google Планета Земля, Wikimapia). Проанализируйте в первую очередь транспортную доступность от участка до мест приложения труда или учебы всей вашей семьи.
Предварительно оцените затраты времени. Желательно, что бы время в пути не превышало 40 мин, иначе у человека, ежедневно преодолевающего большие расстояния, наступает так называемая «транспортная усталость», которая имеет свойство накапливаться.
3. Анализ прилегающих к земельному участку территорий
Проанализируйте прилегающие территории на наличие необходимой инфраструктуры. Если у вас есть маленькие дети, то подумайте как и куда вы будите водить детей в садик или в школу. Предварительно решите где вы будете совершать покупки, получать медицинское обслуживание, заниматься спортом, посещать культурно-развлекательные учреждения.
4. Изучение градостроительной документации
Проанализируйте утвержденную градостроительную документацию для вашего населенного пункта. В первую очередь это генеральный план развития города (поселка, села). Основной чертеж генерального плана, в идеале, вы можете найти на сайте городской администрации или же обратится в администрацию населенного пункта, в отдел, отвечающий за градостроительство и архитектуру.
Например, утвержденный Генеральный план г. Одесса гуляет по сети и доступен для скачивания со всеми основными чертежами. Что же там полезного мы можем увидеть? Во-первых, вы увидите, на перспективу, как может поменяться функциональное назначение интересующего вас земельного участка.
К примеру, существующие дачные товарищества в городской черте могут планироваться под снос для строительства магистралей или важных инфраструктурных объектов (как строительство Подольско-Воскресенского перехода в Киеве) или для развития другого вида застройки (жилой многоэтажной). Конечно, в таких случаях государство предполагает компенсацию за снесенные участки с постройками. Будете ли вы довольны такой компенсацией? Неизвестно! Если вы не любитель таких потрясений, то лучше поискать земельный участок в другом месте или вы можете стать гордым обладателем домика-гвоздя, как житель Китая с данного видео.
5. Изучение экологических и планировочных ограничений
Также необходимо оценить ваш земельный участок с точки зрения экологии. Изучив чертеж планировочных (экологических) ограничений, вы можете увидеть зоны шумового дискомфорта от аэропортов, санитарно-защитные зоны от промпредприятий, которые могут достигать 1000 -1200 м. К примеру, санитарная зона от «безобидной» птицефабрики составляет 1000 м, от станций аэрации может составлять 1200 м, а запах от таких объектов распространяется еще дальше.
Помните, что участки усадебной застройки в городах часто расположены в зоне влияния аэропортов, так как в этой зоне существуют серьезные ограничения по высоте застройки, то очень часто усадебные кварталы «прилипают» к аэропортам. Вам могут рассказать, что это маленький аэропорт и что самолеты летают очень редко. Но в какой-то момент ситуация может кардинально в аэропорт придет какой-нибудь лоукост и самолеты начнут летать очень часто. Хотите ли вы такого соседства? Следующее серьезное ограничение для размещения жилых домов – это охранные зоны газопроводов и нефтепроводов.
Помните, что вблизи населенных пунктов могут пролегать подземные газопроводы высокого давления или нефтепроводы. Ниже приведен фрагмент Схемы проектных планировочных ограничений в составе Генерального плана г. Одесса (малиновой штриховкой показана охранная зона нефтепровода).
На местности охранные зоны часто не видны и представляют собой свободную и очень привлекательную для застройки территорию в пригородной зоне. Охранная зона магистрального газопровода высокого давления составляет от 150 до 300 м от крайней трубы. В итоге, вся ширина охранной зоны может составлять до 900 м (с учетом расстояний между нитками трубопровода). На снимке — участок газопровода высокого давления, расположенного в пригороде Киева. На изображении просматриваются «нитки» газопровода.
К сожалению, известны случаи оформления участков в собственность для строительства жилья в охранных зонах. В Подмосковье известны факты строительства домов непосредственно над осью трубы нефтепровода.
Хотелось бы акцентировать внимание на том, что проживание в охранной зоне опасно не только для здоровья, а для вашей жизни, так как аварии на газопроводе/нефтепроводе приводят к катастрофическим последствиям.
Почему происходит оформление земельных участков в столь опасных охранных зонах? Наверное, причин несколько. Возможно из-за халатности, ошибок или незнания должностных особ, возможно из-за преступного умысла, а возможно от надежды застройщика на «авось пронесет». Ряд таких участков выделялись еще в советские времена, для ведения огородничества.
Постепенно на таких участках могли возникнуть сарайчики для инвентаря, а потом и маленькие домики, потом большие. Возможно, проблема еще и в том, что многие охранные зоны не инвентаризированы и не состоят на кадастровом учете, органы местной власти и землеустроители, не имея полной картины, по незнанию могут выделять такие участки под строительства жилья.
Следующим этапом для таких поселенцев может быть суд с компанией эксплуатирующей газопровод и снос здания за свой счет. Во избежание таких случаев не ленитесь искать информацию и внимательно ее анализировать! Особенно тщательно проверяйте участки с заниженной стоимостью. В их истории наибольшее количество подводных камней.
Вывод. Изучайте градостроительную документацию, публичные кадастровые карты, законодательство для индивидуального жилищного строительства и тогда вы сможете выбрать прекрасный земельный участок для строительства дома мечты!